общество
«Вызывает удивление, с какой спешкой продвигается программа реновации»
Антон Городничев о том, чего стоит ожидать от сноса пятиэтажек

4 апреля 2017 года
Антон Городничев — эксперт Высшей школы урбанистики имени А. А. Высоковского НИУ ВШЭ, магистр градостроительства. Он изучает проблемы городской политики, урбанистики и градостроительства.

В статье, написанной для Открытой России, Антон Городничев рассказывает о том, с какими проблемами столкнется Москва при сносе пятиэтажек.
Найди свою пятиэтажку
Жилой фонд Москвы обозначен цветами:


Красный
«хрущевки»

Оранжевыйдома до 1957 года постройки

Бирюзовыйдома выше 9 этажей 1957–1991 годов постройки

Зеленыйдома после 1991 года постройки


Карта жилого фонда Москвы составлена автором специально для Открытой России
.

Чем уникальная программа
сноса пятиэтажек?
Объявленная Сергеем Собяниным программа сноса пятиэтажного жилого фонда, построенного в 1950–1970-х годах, станет крупнейшим проектом по изменению московской городской среды со времен начала эпохи индустриального домостроения.

Освоение пустых пространств на окраинах с помощью микрорайонной застройки, типичное для России в последние 60 лет, являлось простым и понятным для застройщиков и городских администраций способом развития и конструирования городской среды. Мир высотных новостроек создавался и создается по сей день с чистого листа.

Москва, развивавшаяся в течение столетий экстенсивным способом, столкнулась с проблемой нехватки земли под новое строительство. Уникальность программы заключена не в количестве сносимого жилья — 25 миллионов квадратных метров и 1,6 миллиона переселяемых москвичей, а в том, что город впервые в своей истории столкнется с масштабным редевелопментом уже освоенных территорий.
В течение полувека у горожан сложились свои практики повседневной жизни, жилые кварталы помещены и развиваются в определенном контексте и окружении. Хотя у Москвы есть опыт редевелопмента и реновации территорий, накопленный в процессе как пока еще действующей программы (на сейчас снесено 1649 домов, расселено 350 тысяч жителей) по сносу «хрущевок», начатой при Юрии Лужкове, так и четверть вековой практики точечной застройки, эффективность нового этапа городской реконструкции вызывает обеспокоенность. Однако нужно понимать, что подобные проекты в любом другом городе мира становятся предметом критики, политизированного обсуждения и опасений горожан, что качество их жизни ухудшится. В целях сохранения исторического наследия и сложившейся среды в крупных городах, таких как Нью-Йорк или Париж, вводятся ограничения на этажность и плотность застройки, однако такая политика приводит к росту цен на недвижимость и отрицательно сказывается на доступности жилья.
Придется вносить изменения в генплан
Существующая в Москве система пространственного и территориального планирования основывается на генеральном плане города, принятом в 2010 году, и административных решениях мэрии. Роль последних должна быть ослаблена, фактически они будут заменены правилами землепользования и застройки (далее — ПЗЗ), утвержденными 28 марта 2017 года. О программе сносе пятиэтажек, или, как ее называет московское правительство, программа реновации, на данный момент известно достаточно мало, хотя обсуждают ее уже больше месяца. В соответствии с логикой Градостроительного кодекса, программа реновации должна быть отражена в генеральном плане города (срок реализации которого заканчивается в 2025 году) и ПЗЗ, которая предполагает внесение изменений в документы территориального планирования и публичное обсуждение.

Поправки в федеральный закон «О статусе столицы Российской Федерации» (вообще, примечательно, что реконструкция города будет регулироваться непрофильным законом) фактически устанавливают особое положение Москвы по сравнению с другими городами России — программа реновации не требует единой системы пространственного планирования и обязательного внесения изменений в генеральный план. В Москве вводится режим «чрезвычайного» градостроительства — реновация кварталов будет осуществляться без увязки с генеральным планом и ПЗЗ, по проектам планировок территорий не будут проводиться публичные слушания, а сами проекты планировок будут определять содержание ПЗЗ, а не наоборот (исключения формируют правила). Также правительство Москвы будет наделено полномочиями при разработке документации по планировке территорий не руководствоваться техническими регламентами, сводами правил, в том числе санитарно-эпидемиологическими требованиями, требованиями пожарной и иной безопасности — если для реновации требуется отступить от этих регламентов, требований, правил и норм. Возможно, эта программа станет поводом для отмены лужковского генплана и разработки нового, правда, тогда придется разрабатывать и принимать новые ПЗЗ. Но такой сценарий маловероятен, так как новые документы означают принятие правительством Москвы на себя обязательств и ограничений, которым необходимо следовать.
Что должно быть в новой программе по сносу пятиэтажек
Ожидается, что новая программа будет включать в себя очередность сноса зданий, процедуру переселения жителей и получения новых квартир. Но это лишь одна часть всей программы редевелопмента. Вторая часть подразумевает наличие проектов развития застроенных территорий — взамен фонда в 25 миллионов квадратных метров будет построено в два раза больше.
Снос пятиэтажки первого периода индустриального домостроения на северо-востоке Москвы. Фото: Михаил Почуев / ТАСС
На самом деле, проблема заключается не в увеличении плотности населения и застройки на реконструируемых территориях — она уже в ряде районов предельная, а в отсутствии единого комплексного планирования редевелопмента в масштабе всего города с учетом его пространственной структуры, внутригородских связей и центров притяжения. В перспективе 20 лет будет снесено не просто 10% всего жилого фонда — на его месте расположится 1/5 всего жилья Москвы. Механическая замена одной микрорайонной застройки на другую, хоть и современную, не гарантирует появления субцентров и сосредоточения мест приложения труда на реконструируемых территориях, где сейчас их и так нет.

Задача мэрии — разработать не только программу развития застроенных территорий, но и увязать ее с другими проектами развития Москвы — такими, как редевелопмент промышленных зон, где будет также строиться жилье и офисы — и развитие полицентричности в городе с целью «разгрузки» исторического центра.
Придется ли жителям «хрущевок» уезжать из своего района?
Жители сносимых пятиэтажек, особенно те, кто живет в центре, боятся, что при переселении им выдадут квартиры в других районах. Однако, по словам Сергея Собянина и Михаила Меня, главы Минстроя России, такой практики не будет.

Сугубо экономических причин для выдавливания бедных собственников квартир в «хрущевках» на окраины, коими являются жители пятиэтажек, нет — значение налога на недвижимость пока не велико. Но в перспективе нескольких десятилетий возможно начало процессов децентрификации. Вымывание бедных из центра и замещение их представителями верхнего слоя среднего класса и богатыми, скорее всего, станет актуальным для территорий между Бульварным кольцом и ТТК, где есть потенциал для редевелопмента.

Ключевая проблема, которую вскрывает план по сносу «ветхого» жилого фонда, как оказывается, — это бедность москвичей. Обладать собственностью ценой в несколько миллионов рублей не означает способности нести ответственность за содержание жилого фонда и придомовых территорий. Доходы москвичей, которые, конечно же, больше, чем у остальной России, тем не менее не позволяют создавать сбережения, будь то на черный день или на амортизацию жилья.
Чем наш рынок жилья отличается от западного?
Российское государство смотрит на свои социальные обязательства как на невыносимое бремя, от которого необходимо избавиться. Политическая и экономическая нестабильность в стране на протяжении десятилетий, низкий уровень доверия внутри общества вынуждают граждан смотреть на свое жилье как на единственную гарантию стабильности и защиты. Структура российского рынка недвижимости такова, что подавляющая часть жилого фонда находится в частной собственности, хотя в развитых странах Западной Европы ситуация другая — рынок сегментирован и социально ориентирован. К примеру, в Нидерландах в структуре владения жилья 33% приходится на социальную аренду, в то время как в собственности находится только 56%, и лишь 11% — это рыночная аренда. В Париже почти 1/5 жилищного фонда составляет социальный арендный сектор. В начале 2000-х годов в Берлине в собственности жителей находилось 13% жилищного фонда. В Москве государство и муниципалитеты владеют 16,7% от всего фонда, что выше более чем в пять раз среднероссийского значения, по данным Росстата за 2016 год.

За четверть постсоветского века в России не сложился открытый рынок доступного коммерческого арендного жилья, отсутствует рынок социальной аренды, нет развитого и доступного ипотечного кредитования. Альтернатива частному владению жильем отсутствует, без поддержки государства улучшить жилищные условия трудно. Таким образом, сегодня воспроизводится ситуация 60-летней давности, когда советское правительство обеспечило граждан жильем, однако качество этого жилья и городской среды можно было оценить лишь как «удовлетворительное».
Что будут строить на месте пятиэтажек?
Из этих условий вытекает вопрос — какова вероятность того, что московское правительство и девелоперы смогут создать иную, отличную и качественно другую городскую среду, чем та, что возникла из микрорайонной застройки 1960–1970-х годов? Жилые кварталы «хрущевок» и «брежневок», однообразные и невыразительные, проектировались и строились из принципа экономии. Ограничением первой московской программы по сносу пятиэтажек первых серий, как и второй, является риск убыточности и неокупаемости проектов для частных девелоперов. Снижение издержек как стратегия минимизации рисков вынудит застройщиков, во-первых, воспроизводить технологию микрорайонной застройки — простота которой наглядно представлена в Новой Москве, а во-вторых, строить типовые серийные дома, однообразие которых опять же можно увидеть в Новой Москве. К сожалению, авторская архитектура — это прерогатива богатых обществ.
Смогут ли жители «хрущевок» получить квартиры большей площади?
Воспроизводство микрорайонной застройки кардинально не улучшит качество городской среды, однако основной социальный пакет — услуги детских садов, школ, поликлиник, будет предоставлен в прежнем объеме, так как комплексная застройка представляет собой некий комбинат по обеспечению публичных и социальных благ. По факту для переселенцев снос пятиэтажек — это сохранение статус-кво их положения, за исключением роста капитализации принадлежащих им квадратных метров. Переселение подразумевает равный обмен площадями с компенсациями жильцам в тех случаях, если старое жилье не соответствует допустимым нормативам. Сегодня на одного москвича приходится 19,4 квадратных метра жилой площади, значительного вклада программа в прирост этого статистического показателя не внесет — на месте старого малогабаритного жилья построят такое же малогабаритное, но новое. Что, в общем, находится в тренде современного рынка недвижимости, где площади квартир в новостройках уменьшаются.
Что будет дальше?
Очевидно, что вслед за сносом пятиэтажек придет очередь построенного в 60–70-х годах остального жилого фонда. Качественно он не сильно отличается от «хрущевок». Если Москва XX века представляла собой растущий и расширяющийся город, то XXI станет веком перестройки города. Принципы переустройства столицы нужно закладывать уже сейчас, но у мэрии нет внятной концепции пространственного развития и планирования мегаполиса. Пессимизма добавляет то, что, по словам заместителя мэра Марата Хуснуллина, разработанные ПЗЗ корректируют генеральный план Москвы, что в принципе невозможно, так как Градостроительный кодекс и планировочная наука приписывает этим документам абсолютно разные функции.

Вызывает удивление, с какой спешкой продвигается программа реновации пятиэтажного фонда. Уже к первому мая этого года мэр Собянин обещает подготовить списки домов, предназначенных для сноса, хотя концепция будущего развития города с учетом программы реновации не разработана. Какие новые кварталы появятся вместо старых «хрущевок» — неизвестно, как будет выглядеть Москва через 20 лет и какое будущее ждет обновленные районы — можно только гадать.
Made on
Tilda